Έντονη είναι η αναστάτωση που επικρατεί τους τελευταίους μήνες στην αγορά ακινήτων, και δεν προβλέπεται ομαλοποίηση πριν από το τέλος του έτους ή τις αρχές του 2025. Η αναστάτωση αυτή αφορά τόσο τα εντός όσο και τα εκτός σχεδίου οικόπεδα.
Οι ιδιοκτήτες τους παραμένουν σε ιδιότυπη ομηρεία, αναμένοντας τις οριστικές αποφάσεις του Συμβουλίου της Επικρατείας, καθώς και τη νομοθέτηση από την Πολιτεία, ώστε να μπορέσουν να υλοποιήσουν τα σχέδιά τους. Όσοι έχουν ακίνητα σε εκτός σχεδίου περιοχές της χώρας συνεχίζουν να αναμένουν την προσωρινή ρύθμιση του υπουργείου Περιβάλλοντος και Ενέργειας, με την οριστική εφαρμογή της να προβλέπεται έως το τέλος του 2025.
Αξίζει να σημειωθεί ότι στις εκτός σχεδίου περιοχές υπάρχουν δύο μέτρα και δύο σταθμά. Άλλες πολεοδομίες εξακολουθούν να εκδίδουν οικοδομικές άδειες για ακίνητα, ενώ άλλες όχι, με αποτέλεσμα κάποιοι να είναι τυχεροί και άλλοι άτυχοι. Σε πρόσφατο νομοσχέδιο του υπουργείου Περιβάλλοντος αφαιρέθηκαν σχεδόν την τελευταία στιγμή οι σχετικές διατάξεις που αφορούσαν την προσωρινή ρύθμιση για την εκτός σχεδίου δόμηση, μετά από σωρεία αποφάσεων του Συμβουλίου της Επικρατείας (ΣτΕ) που απειλούσαν τη συνταγματικότητα της προωθούμενης ρύθμισης έως την ολοκλήρωση των Τοπικών και Ειδικών Πολεοδομικών Σχεδίων.
Δύο μέτρα και δύο σταθμά
Πληροφορίες ανέφεραν ότι θα επανέλθουν διορθωμένες ρυθμίσεις για τα ακίνητα, κάτι που όμως μέχρι στιγμής δεν έχει συμβεί, αφήνοντας το τοπίο θολό και τους ιδιοκτήτες σε αβεβαιότητα. Επιπλέον, όμηροι δεν είναι μόνο εκείνοι που έχουν οικόπεδα σε εκτός σχεδίου περιοχές, αλλά και πολλοί ιδιοκτήτες αστικών οικοπέδων (εντός σχεδίου), οι οποίοι δεν μπορούν να χτίσουν βάσει των διατάξεων του Νέου Οικοδομικού Κανονισμού που δίνουν μπόνους δόμησης στα νέα κτίρια υψηλής ενεργειακής κατηγορίας.
Η κατάσταση δεν αναμένεται να ξεκαθαρίσει πριν από το τέλος του έτους ή τις αρχές του 2025, μετά την οριστική απόφαση της Ολομέλειας του Συμβουλίου της Επικρατείας που εκτιμάται ότι θα εκδοθεί τον προσεχή Οκτώβριο. Μέχρι τότε τα πάντα είναι ρευστά, καθώς δεν υπάρχει η ασφάλεια του πολεοδομικού δικαίου για τα συγκεκριμένα ακίνητα. Διότι και στην περίπτωση του ΝΟΚ, χτίζουν οι “τυχεροί” και όχι οι νόμιμοι, αφού υπάρχουν πολεοδομίες που εκδίδουν οικοδομικές άδειες με τα μπόνους του ΝΟΚ και άλλες (κυρίως στην Αθήνα και στους Δήμους της Αττικής) που δεν εκδίδουν άδειες.
Επιπλέον, οικοδομικές άδειες που εκδόθηκαν τον τελευταίο χρόνο σε εκτός σχεδίου περιοχές βρίσκονται στον αέρα μετά την απόφαση του ΣτΕ (απόφαση 176/2023), με αποτέλεσμα να έχει δημιουργηθεί ένα ευρύ σκηνικό απαξίωσης των εκτός σχεδίου ακινήτων. Για την ιστορία, η απόφαση αφορά οικοδομική άδεια που εκδόθηκε νόμιμα το 2006 και αναθεωρήθηκε το 2015 σε γήπεδο σε εκτός σχεδίου περιοχή στην Πάτμο, χωρίς αναγνωρισμένη κοινόχρηστη οδό. Το Ανώτατο Δικαστήριο αποφάσισε πως δεν αρκεί το ελάχιστο εμβαδόν των τεσσάρων στρεμμάτων, αλλά απαιτείται σωρευτικά από το 1985 η ύπαρξη προσώπου σε κοινόχρηστο δρόμο για τη δόμηση ενός ακινήτου.
Σύμφωνα με πληροφορίες, σε περίπτωση μαζικών προσφυγών, αναμένεται ντόμινο ακυρώσεων νόμιμων οικοδομικών αδειών σε εκτός σχεδίου περιοχές. Το κενό που έχει δημιουργηθεί επιτρέπει τις προσφυγές στα δικαστήρια, με αποτέλεσμα την ακύρωση οικοδομικών αδειών που έχουν εκδοθεί νόμιμα και έχουν ήδη υλοποιηθεί. Η κατάσταση αυτή μοιάζει με ανεξερεύνητο ναρκοπέδιο, όπου μια νάρκη εκρήγνυται ενώ άλλη είναι έτοιμη να εκραγεί.
Οι ιδιοκτήτες ακινήτων σε εκτός σχεδίου περιοχές αντιμετωπίζουν όχι μόνο προβλήματα και απαξίωση της περιουσίας τους, αλλά και προβλήματα με τις οριοθετήσεις και επεκτάσεις των ορίων οικισμών. Το πρόβλημα αφορά πάνω από 10.000 οικισμούς (προ του ’23 ή κάτω των 2.000 κατοίκων) σε όλη τη χώρα, μετά τις αποφάσεις του Συμβουλίου της Επικρατείας (ΣτΕ) που έκρινε ως αντισυνταγματικές τις οριοθετήσεις και επεκτάσεις των ορίων οικισμών οι οποίες είχαν γίνει με αποφάσεις νομάρχη, απαιτώντας πλέον την έκδοση Προεδρικού Διατάγματος.
Τι σημαίνει αυτό; Περιορισμός των οικιστικών περιοχών και αβεβαιότητα για τις αγοραπωλησίες, καθώς μια έκταση που σήμερα είναι εντός σχεδίου μπορεί να βρεθεί εκτός.